楼市分化中迎来“金九银十”

9月前两周楼市成交量明显回升，政策环境持续宽松，各地方政府继续采取一系列促销、去库存措施。但三四线城市库存压力仍旧不小。如果市场依然积弱不振，不排除会出台更多的刺激手段，来促使交易回升。

楼市成交开始反弹

上海楼市成交量在9月的第二周出现反弹。据监控数据显示，9月第二周（2015年9月7日～9月13日，以下同）上海市商品住宅成交面积为34.87万平方米，环比前一周大涨59.82%。

其实，楼市成交状况回升，并非只有上海一个城市。根据中指研究院公布的新监测数据显示，包括北京、上海、南京、杭州、扬州等在内的29个监测城市，整体成交状况出现明显回升，涨幅达到17.4%。楼市经历8月下旬、9月首周的短暂低迷态势之后，回归正常。

一线城市再次充当了反弹“急先锋”。数据表明，9月第二周一线城市商品房成交面积较前一周大幅回升，总成交面积达到103.1万平方米，环比涨幅36.9%。其中北京环比涨幅高，为79.6%，深圳、上海紧随其后，环比分别上涨43.4%、39.5%，仅广州成交继续下降6.3%。

二线城市整体表现尚可。数据表明，9月第二周包括南京、杭州、武汉、海口等18个二线代表城市成交总量达到301.5万平方米，环比上涨13.8%，仅南昌、石家庄、厦门成交下滑。三亚环比翻番，涨幅为112.7%，海口、合肥、成都也有超过6成的涨幅。环比下降的城市中，厦门跌幅明显，达到26.9%。

三线城市表现不温不火。数据显示，包括扬州、东莞等在内的7个三线代表城市成交总量为45.7万平方米，较前一周微幅上涨3.6%。其中4个城市成交总量均环比上涨，扬州环比上涨105.4%，涨幅为明显；韶关环比降幅大，为49.0%。

库存走低尚存隐忧

一线及重点城市成交量的回升，市场整体库存压力在进一步降低，但却无法掩盖三四线城市库存高企、成交疲软的事实。

虽然8月份楼市成交量出现下滑迹象，但连续数月成交量放大，使得当前房地产市场库存压力大大减轻。截至2015年8月底，监测的包括北京、上海、武汉等35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。更为难能可贵的是，这已是库存规模连续6个月出现环比下跌。

整体向好，但三四线城市却显得“步履蹒跚”。数据表明，8月份，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.9、12.5和19.7个月。相比7月份11.2、14.1和20.7个月的数值而言，三线城市仅缩短了1个月，相比一二线城市的2.2个月、1.6个月，明显要慢一些。

此外，上市房企的巨量库存，大多也来自三四线城市。据中原地产研究中心统计数据显示，上半年2.47万亿元的总存货金额，相对于去年同期的22024.96亿元，同比涨幅高达12%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一二线城市市场回暖明显，但三四线的市场仍处在调整过程中，上市公司增加的总存货金额，三四线市场贡献大。

三四线城市去化速度较慢，这在部分房企的销售情况方面得到体现。曾经以三四线城市为主要战场的千亿级房企碧桂园，2015年前8个月完成销售回款714亿元，仅完成全年销售目标的53%，究其原因，主要是其项目分布在三四线城市。相对来说，城市布局偏向重点城市的保利地产，其销售情况则要理想一些，同时期完成981亿元，完成全年业绩指标的65%。

此外，开发商撤离三四线城市，转战一二线城市，投资策略的转变，也意味着现阶段三四线城市已经面临不小的去库存压力。业内人士表示，对于三四线城市的房企来说，去库存依然是一个艰巨的任务，主要的库存压力也集中在此类城市中。

政策刺激会否持续

利好接连不断，楼市政策环境进一步宽松。在这种情况下，地方政府是否还会出手刺激楼市呢？

本刊不动产研究中心梳理近期出台的房地产政策发现，地方政府继续采取一系列促销、去库存措施。如北京、哈尔滨、汕头等地，已经积极落实公积金贷款新政，调整个人住房贷款政策；沈阳、广州则分别采取财政补贴、快速放贷等方式，促进房地产消费。

后续政策会怎么走？有无可能加大刺激力度？专家表示这需要根据市场行情走势来综合判断。严跃进分析指出，地方政府可能会观察目前房地产市场的回暖态势，如果回暖速度不快，那么后续继续刺激的做法会出现。可使用的手段有以下三种：种在于商业性质的二套房贷方面会有新动作。第二种则是通过目前个人所得税的改革来间接降低住房交易成本，加快交易节奏。第三是不排除对于首套刚需购房者继续放宽购房政策，比如围绕首付款筹集而提供金融支持等，进而刺激购房者积极入市。

不过专家表示，一线城市政策放松的可能性不大。严跃进表示，后续政策环境总体会趋于宽松，并没有收紧的可能。但是对于部分城市如一线城市而言，要警惕二套房贷利率上升的风险，毕竟部分城市房价上涨压力开始显现。

目前，各城市开发商已经积极推盘，开战“金九银十”行情。如上海9月第二周商品住宅供应量继续上涨，已超40万平方米，再度刷新年内新高。广州住宅方面共获得9个预售证、2239套房源，比上一周大涨153%。

购房者如何应对？专家表示，一线城市由于住宅库存量的持续下滑，存销比已经下滑至10以下，供需已经达到合理水平，如果持续下滑，市场将出现供不应求局面，并导致房价上涨。因此现阶段已经迎来购房窗口期，可以积极入市。而对于库存压力巨大的三四线城市来说，房价仍然存在下行空间，可适当观望，等待房价企稳之后再考虑出手。